経年劣化に伴う大規模修繕工事を行うには、発注者である管理組合の要望に応えるとともに、居住者への影響を極力抑え、予算内に留めることなど、様々な条件が求められます。まずは建物がどのような状態なのかを正確に把握すべく、精密な調査と診断を行います。なお、建物に何らかの不具合が生じ、その根本原因として建築工事上のトラブルが疑われる場合は、新築時の瑕疵の有無に関する調査・診断を行います。
大規模修繕工事を目的とした
調査・診断項目
目視・触診・打診による現地建物調査やバルコニーへの立入調査、タイル・塗装面といった仕上材の付着力強度やコンクリート中性化深度、シーリングダンベル物性などの物性試験により、目的に応じた工事に関する様々なデータを収集するとともに、躯体や仕上材の劣化状況を把握。そこから建物全体の状態を診断し、その結果に基づいて工事の必要性や工事範囲、工事方法、工事期間などを検討するとともに、積算のための部材等の拾い出しを行います。
調査開始に当たり、事前に既存資料を確認するとともに、管理組合様からの要望等のヒアリングや居住者に対するアンケート調査などを実施、建物全体に関する出来る限り多くの情報を入手します。その後、現地調査によって劣化状況や分布を把握し、劣化個所のサンプリング試験などの機械調査を実施。その結果を報告書にまとめ、理事会・修繕委員会に報告と説明を行います。
1.事前調査
建物の竣工時点の状態を正確にあらわした図面（竣工図書）および、これまでの修繕履歴に関する資料の確認、過去の修繕について管理会社からの聞き取り調査を実施するなど、基本情報を収集。その後、発注者である管理組合様に対して、現状の問題点や大規模修繕の方針などをヒアリングします。そして全戸を対象に、バルコニーの状態の把握や資産価値向上に繋がる要望などに関するアンケートを実施します。
2.現地確認調査
建物各部の劣化状況とその分布を把握するため、建物にひび割れやタイルの浮き等目視・触診・打診によって調査・確認します。調査する箇所は、壁面と屋上等各所の防水層、バルコニー（立入を許可された住戸）、廊下、エントランスや階段などの共用部、手摺などの金属部、建具類のほか、外構や駐車場、駐輪場など、建物全体にわたります。そして修繕工事が必要な箇所を判定します。
3.機械調査
建物の劣化状況をより詳しく、より正確に把握するため、機械による精密な調査を実施します。外壁のタイルや塗装の下地に対する付着力を判定する試験のほか、コンクリートの中性化の進行度合いを測定し、鉄筋コンクリートの耐久性を調べる試験、コンクリート打継目地部をはじめ、窓廻り等の開口部のシーリング材の硬さや品質を測定する試験を行い、劣化状態の傾向を把握します。
4.調査報告書作成、報告会実施
設計図面などの資料の確認に始まり、目視による劣化状況の確認、打診調査、付着力やコンクリート中性化深度の試験など、調査・試験の内容と分析結果を取りまとめた報告書を作成。その後、理事会・修繕委員会に報告、組合員（居住者・所有者）への報告会を実施にも対応しています。調査診断報告書を提示し、大規模修繕工事の方向性や概要を説明します。
